買中古屋正確流程是甚麼？怎樣避免買到瑕疵屋、又給自己多一層保障？你知道買中古屋，合約沒有審閱期嗎？你知道，就算你貸款可以貸到8成，手上還是必須要有3成的現金，比較保險嗎？

陷阱一、斡旋金付了就沒回頭路

東森房屋研究中心副理謝欣亞表示，民眾挑選到心儀的物件，並透過仲介向賣方進行議價，可透過斡旋、或是要約書的形式。

斡旋：需支付一筆斡旋金，由買方跟房仲約定費用多少，若賣方接受買方開價，斡旋金轉為訂金，屆時買方不得反悔，否則將沒收斡旋金。但若賣方不接受買方出價，則可要求退還斡旋金。

要約書：民眾無須先支出斡旋費用，但須簽訂要約書，若賣方接受買方出價，而買方反悔不買，則須支付違約費用。謝欣亞指出，該筆違約費用通常為房價的3%。

陷阱二、中古屋買賣契約沒有合約審閱期

一般購買預售屋、或向建商購買新成屋，可享有合約審閱期，至少約5天。但購買中古屋卻沒有合約審閱期，換句話說，一旦簽訂合約，就不得反悔不買。

謝欣亞說，合約審閱期建立於定型化契約的規範，而定型化契約屬於個人與企業擬訂的合約，但買賣中古屋，是屬於買方（個人）與賣方（個人）所簽訂的合約，因此未能享有合約審閱期。

陷阱三、驗屋是在買賣契約簽訂之後、交屋前進行

驗屋是指在簽訂契約後交屋前的程序，若發現屋況有問題，而賣方未告知，就須負擔瑕疵擔保的責任，買方依民法可主張解除契約或減少價金。

但謝欣亞補充：「除非兩項特殊情況，一是瑕疵無法修復、二是賣方不願意負責，才可在交屋前行使瑕疵擔保請求權。」

陷阱四、明明貸款8成，我現金卻須自備3成

中古屋購屋流程中，在貸款撥款之前，有包括簽約、用印以及完稅等流程，各需支付約1成的費用，因此買方多半先備有總價3成的自備金，以做靈活運用。

「實價登錄造假」手法大公開！新成屋、預售屋、中古屋交易藏漏洞

實價登錄真的可以造假嗎？內政部為防範實價登錄造假，不是訂有申報不實的處理辦法，按次處以三到十五萬元罰鍰嗎？其實，所謂道高一尺，魔高一丈，這些年來居心不良的建築業者、仲介業者與投機客早已經鑽透實價登錄制度與不動產交易的漏洞，把「造假」兩字玩得酣暢淋漓，不論買預售屋、新成屋或中古屋，你千萬別睜著眼卻還上了當。

實價登錄造假可以是一個廣義的名詞，除了「造假」之外，「失真」、「偽造」、「虛構」與「扭曲」等四種狀況都可以包含在其中，這些行為可能在事件裡單獨存在，也可能並存。

接下來，我們整理了房地產市場上常見的實價登錄造假手法，在預售屋接待中心的跑單小姐或房仲店頭裡的經紀人把實價登錄行情表交到你眼下之時，你得學會一眼分辨出葫蘆裡賣真藥還是賣假藥的功夫。

新成屋及預售屋藏黑洞

手法 1 登錄高單價、隱藏低單價

這種手法這些年就算不是「司空見慣」，也是「時有所聞」吧？由於在「實價登錄2.0」完成修法與立法通過前，預售屋只要在銷售結案後三十天內完成登錄就行了，這可給建商「海一樣大的操作空間」了，賣不好的，兩、三年後再登錄就行了，想拉售價的，就先登錄高樓層單價高的成交戶，單價低的慢慢登錄就行了，建商全權掌控作價權，消費者也只能當俎下肉。

手法 2 用高價登錄實價，登錄後再退戶

手法一的高單價戶一定都賣掉了嗎？那可不一定！相關業者能玩的戲法很多，假交易就是一種。假交易通常是建商把房子賣給熟人、子公司、交叉持股公司或人頭，把房價做高，簽約後先進行實價登錄，但是一完成登錄後，這些房子都會用各種理由辦理退戶，此時，同案場其他戶別的行情已經被拉抬上來，而這些原先當「餌」的退戶還可以被放上銷控檯，說不定還能賣一個比當釣餌時更好的價格呢！

手法 3 附贈裝潢家電，墊高房屋單價

君不見現今隨處都是「買屋送裝潢，買屋送家電」的廣告，這是賣方的佛心嗎？別傻了，實情是當一個地方的區域行情從一坪五十萬元跌到四十八萬元時，你覺得建商會繼續坐等成交價下探嗎？這種時候送裝潢與家電，把成本灌在房價裡，讓實價登錄的房價撐在五十萬元是不是辦法？是！而且還賓主盡歡呢！然而正準備看房子或正與建商琢磨價格的買方就吃虧了，因為此刻你正被扭曲了的實登價格牽著鼻子，當著「準冤大頭」呢！

中古屋做價手法多

手法 1 不良仲介虛構實價登錄

不良仲介利用塗改等方法加工，虛構或以模糊手法扭曲實價登錄數據，例如把行情較高的非同型態或同區位物件成交價格出示給買方，把行情的被期待值拉高。

手法 2 資訊被隱藏或選擇性揭露

仲介經紀人明明可以取得並提供給買賣雙方完整的物件附近實價登錄行情資料，但是在不同目的驅使下「剔肥撿瘦」或「剔瘦撿肥」，只讓買賣方看到部分行情資訊。

通常，經紀人會把實價登錄中單價較低的物件挑出來給賣方參考，壓縮賣方出價期望值，相對的，也會把單價較高的物件篩選出來，提供給買方參考，讓買方錯以為成交行情都在這個水位以上。

別以為玩這種trick（詭計）的是小品牌仲介公司經紀人，包括上市大品牌連鎖仲介公司在內的從業人員也深諳此道，因此當經紀人把不動產說明書交給你時，建議你多問一句：「裡面附上的是完整的實價登錄行情嗎？」

手法 3 虛構成交價做假合約

用坊間稱作「技術合約」的假合約，與俗稱「AB約」的做假手法瞞天過海，在不動產圈子裡是常見的事，且同時會出現在中古屋及預售屋買賣時，尤其以往投機客勾串不良仲介經紀人、代書與銀行行員組成的炒房團夥，就經常使用這一招。在交易中，他們會簽兩份合約，一份是真合約，一份是價格灌水的假合約，假合約除了用來向銀行超貸，也做為登錄實價的依據，把行情拱高。

二零一四年以前台灣房價漲了十幾年，做假契約超貸這種勾當很多人敢賭，甚至還有房仲經紀人猛敲邊鼓，說可以幫忙貸到「更好的金額」。有網友曾在Mobile01上分享說，「以前玩這個，可以從銀行端全額貸款……反正過個一兩年賣掉就能結清。」如今房價緩步下跌，一兩年後想賣，賠少的已經要謝天謝地了，還能拿來結清嗎？

況且，假合約涉及刑法第兩百一十條的偽造變造私文書罪，代書或銀行行員知情卻又協助申辦房貸，則觸犯刑法第兩百一十六條的行使偽造變造或登載不實之文書罪，若是賠錢又被起訴，就真的是賠了夫人又折兵了。

手法 4 左手換右手墊高房價

投機客把房子轉賣給人頭或親戚朋友，先把成交價炒高，過個水後再降一點價錢出貨，過程中少說已經墊高過一次房價，但是新買方在查詢實價登錄的歷次移轉明細時，卻會以為自己買得比前一手便宜，還因而沾沾自喜。

手法 5 高報房屋總價、低報車位價格

以往實價登錄機制遭人詬病的缺失之一，是車位坪數登錄與價格登錄規範不清楚，房屋與土地登錄的是價格，車位登錄的卻是數量，導致投機客與不良仲介可以高報房屋價格、低報車位價格，藉以拱高房屋單價。

假設車位售價本來是兩百六十萬元，如果登錄時壓低成一百萬元，把另外一百六十萬元加計到房屋總價裡，一間建物面積四十坪的物件每坪單價就多了四萬元，而買方要是對區域行情沒有概念，每坪讓他砍個兩萬元，說不定還會回家焚香謝天呢！

手法 6 虛構裝潢費讓買方出高價

裝潢費是一個黑洞，把三十萬元的裝潢費浮報成一百萬元，不過只是一張嘴和一張裝潢報價單的事，這種手法對想向銀行多貸一點錢出來的買方真的很受用，浮報的裝潢費又能拱高房價，是很多不肖房仲經紀人熟悉的招數，還可以用這種明明是虛假的實價混淆其他買方對區域行情的認知，擊碎買方心中那道防衛的牆。

實價登錄都上路這麼多年了，如今還有那麼多「上有政策，下有對策」的事情發生，大致上都對症下藥的「實價登錄二點零版」修正草案也早早就送進立法院等候審議，但是在某些業者強力反對並積極運作下，部分「有爭議的法條」還有可能被撤下。政大地政系教授張金鶚說，這些資訊公布了，預售屋就很難賣了，所以建商一定會擋。

我們絕對肯定實價登錄讓房地產交易環境更透明的價值，也期待房市的公平與正義不要再打折扣，但是在保護傘的漏洞都被補好之前，還是不得不請你處處小心，不管是買預售屋、新成屋和中古屋，都要防範那些隨時會坑了你的假藥郎中。