五月份是消費者購屋的旺季，但是在「眾裡尋他千百度」，並期待遷入新居欣喜之餘，若因屋況與契約內容未能確實瞭解，加上仲介公司經常在屋主與消費者間扮演促成交易的角色，許多糾紛因此而生，不但影響消費者應受保障的法律權利，亦徒增當事人困擾。以下是消費者購屋時經常會遇到的定型化契約問題，提醒消費者多加留意，以免產生糾紛。
一、定型化契約審閱期間與拋棄問題
關於成屋及預售屋買賣定型化契約，內政部公告的審閱期間至少為5日，而消費者與仲介公司訂立之委託銷售契約，則至少為3日。因此，若建商或仲介公司違反規定，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。
然而，消費者必須注意的是，業者契約書上印製好的「拋棄審閱期間」或「我已攜回契約並審閱完畢」等類似消費者拋棄審閱期間或已行使權利等條款。最高法院98年台上字第168號民事判決認為「企業經營者於其所提供之定型化契約中，加註消費者自願拋棄契約審閱權之條款，按其情形顯失公平者，依「民法」第247條之1第3款、第4款之規定，該條款應屬無效者。」簡言之，定型化契約審閱期間係法律所賦予消費者詳細審查契約內容有無弊端之用，即便不動產經紀人單方面記載拋棄文字，並要求消費者在上直接簽名，該拋棄條款仍屬無效，而應由企業經營者舉證證明已提供消費者合理審閱契約之期間，或消費者已充分瞭解契約內容，否則消費者仍可主張契約內不利益條款不構成契約之內容。
由於不動產買賣出賣人或仲介公司未必使用內政部公布的定型化契約範本，即便使用範本，多數消費者對其內容均不甚瞭解，因此確實在簽約前閱讀契約條款，有疑義即應詢問，對自己的權益才有保障。
二、成屋買賣契約之注意事項
1. 買賣的範圍、使用限制要事先詳細確認。不動產買賣涉及事項繁多，為防止疏漏，消費者應要求將土地使用分區證明書、土地、建物權狀影本（或登記簿謄本）、共同使用部分附表、車位種類（取得所有權？或僅有使用權？有無分配基地應有部分？）等重要文件列為契約之附件。尤其是樓頂平台、法定空地、露台等，若僅係約定專用，自應特別註明並將分管協議或住戶規約附在其中。
2. 由於不動產買賣經常約定以標的物現況交付，惟卻經常發生所謂的「現況」當事人各執一詞。確實填寫「建物現況確認書」除可釐清出賣人瑕疵擔保責任範圍外，亦可作為買受人嗣後發現瑕疵，主張出賣人說明不實的證據。例如交屋不久雨季來臨才發現房屋嚴重漏水。
3. 關於付款，應明訂給付之內容、期間與對待給付之條件，俾利雙方履行。一般交易習慣，買方按簽約、備證、完稅、交屋四期付款；賣方則同時履行其相對義務。原則上僅有簽約款性質屬於定金，因此，若有違約情事，該筆款項依「民法」第249條應為沒收或加倍返還。
惟消費者應注意實務上有些業者使用的契約條款並未清楚載明， 致或有出現「違約時應沒收或加倍返還現收款項」（解釋上以簽約款以外金額之沒收或加倍為懲罰性違約金），其間金額差距可能高達數百萬元，不可不慎。
4. 若買賣標的物原已設定抵押權者，原則上，賣方應先塗銷原有抵押權；惟實務上，賣方以自行提供之資金清償債務，尚不多見，故買賣雙方宜於附件「買方承受原貸款確認書」簽字確認，以明責任歸屬，並提示買方應為債務人變更等行為，以保障其權利。
5. 「民法」第348條至第366條明定出賣人應擔保買受人完整取得權利。因此，若發生有買賣標的物被他人占用或占用他人土地（甚至是占用水利地）等糾紛情事，出賣人應於交付日前負責理清，否則買受人即可依法主張權利。
三、預售屋買賣定型化契約注意事項
1. 內政部於99年5月開始實施之預售屋買賣定型化契約重點，除增訂「契約審閱期不得少於5日」、「主建物、附屬建物及共有部分，應分別列明面積及售價」、「主建物面積占本房屋登記總面積之比例」外，原「房屋面積誤差在1％以內互不找補」，已修正為「房屋面積有誤差就互相找補」，而「買方遲延利息『萬分之5單利計算』調降為『萬分之2單利計算』」。
2. 由於出賣人有確保廣告內容真實之義務，因此消費者應保留預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖（指廣告宣傳品所記載者，至房屋平面圖及建材設備表則指賣方提供之定型化契約所附之附件），若發現建築物完工後與初始資料有異，方能舉證主張權利。
3. 出賣人違反「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」與「賣方之瑕疵擔保責任」規定時，消費者得依法解除契約，出賣人除應將消費者已繳之房地價款退還外，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償以房地總價款最低15％計算之違約金。
四、仲介──「斡旋金」或「要約書」
有鑒於過去仲介公司經常使消費者誤以為看屋亦或「談價」必須先與仲介公司簽定斡旋金契約並交付一定金錢，為其成立購屋契約之唯一方式與流程，使許多消費者在實際看屋之後，因屋主及仲介公司所開價格與實際屋況落差甚大，消費者簽訂斡旋金契約並看屋後便後悔，惟仲介公司卻以該等契約告知消費者價錢已為屋主接受，斡旋金已交付屋主為定金，契約成立，若有不願履行簽訂不動產契約則將沒收斡旋金等。
是此，內政部規定，仲介業者應提供消費者公平自由選擇交付「斡旋金」，或使用內政部所頒「要約書」之資訊。為促進公平合理之購屋交易秩序，行政院公平交易委員會業於90年5月22日以公壹字第01524號令發布「『公平交易法』對房屋仲介業之規範說明」，明訂房屋仲介業者如提出斡旋金要求，未同時告知消費者亦得選擇採用內政部版要約書，及斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，將有違反「公平交易法」第24條規定之虞。故房屋仲介業者宜以另份書面告知購屋人有選擇採用內政部版要約書之權利，且該份書面之內容宜扼要說明「要約書」與「斡旋金」之區別及其替代關係，並經購屋人簽名確認，以釐清仲介業者之告知義務。另若仲介業者約定交付斡旋金，則宜以書面明訂交付斡旋金之目的，明確告知消費者之權利義務。
消費者應注意，即便是使用要約書，除有「民法」第154條第1項但書之規定外，要約人仍因要約而受拘束。故要約書如經賣方簽章同意並送達買方時，預約即為成立生效，除因買賣契約之內容無法合意外，雙方應履行簽立本約（不動產買賣契約書）之一切義務。
最後，要提醒消費者的是，並非所有購屋契約均屬消費關係。買賣房屋在法律上固然屬於「民法」規定的買賣契約（「民法」第345條），並無疑義。然而只有消費者直接與建商（或其他以銷售不動產為營業的企業經營者）訂約，方為適用「消費者保護法」相關規定的消費關係，發生糾紛時並得向縣市政府消費爭議調解委員會提出調解之申請。
易言之，一般個別的屋主出售房屋予購屋者，並非消費關係，僅能適用「民法」買賣契約等相關規定，同時也不能申請消費爭議調解。但是，目前社會上基於專業分工，許多屋主會委託仲介公司代為銷售房屋。而仲介公司（受託人）以介紹不動產買賣為營業，通常均受有報酬，因善良管理人注意處理仲介事務，且仲介公司製作之不動產說明書，應由不動產經紀人簽章與屋主簽認。
因此，若發生不動產說明書與實際屋況、產權不一致或其他不實隱瞞之情形，消費者仍得依據「消費者保護法」及消費爭議調解程序，對仲介公司及其經紀人員提出救濟權利的主張。
ADS
